家を売るなら離婚前？離婚後？財産分与をするのに最適なタイミングは？

「離婚をきっかけに自宅を手放すことになった」

「自宅の売却なんて初めてだから戸惑うことが多い…」

「売るなら離婚前？離婚後？おすすめのタイミングはあるの？」

離婚により、自宅を売却する場合、売却のタイミングは離婚前と離婚後、どちらでも構いません。

双方にとって都合のいいタイミングで行いましょう。

ただし、「自宅の財産分与」は必ず離婚後、離婚届けが受理されてて、配偶者と戸籍を分けてから行うことをオススメします。

離婚前に、自宅の財産分与をしてしまうと、「贈与税」「不動産取得税」が課せられてしまいます。

離婚後に財産分与をすれば「贈与税」「不動産取得税」が課税されずに済むため、「自宅の財産分与」は離婚が受理されてから行いましょう。

また、離婚時の話し合いの中で、『自宅の財産分与』について話し合うときは、「双方が自宅の査定価格を把握すること」が大切です！

もし、配偶者に自宅売却に関する手続きを全て任せた方の中には「本当の査定価格よりも低い価格で書類を作成されて、財産分与で損をした」という方もいらっしゃいます。

自宅の財産分与で、1円も損をしないために、またそういったトラブルがなく、離婚の手続きをスムーズに進めるためにも、必ず双方で自宅の見積査定を行い、自宅の査定価格を把握しましょう。

あとくされなく、スッキリと離婚をするためには、お互いが納得した上で財産分与の手続きを進めることが大切です。

この記事では、そんな悩みを抱えるあなたのために、離婚時の自宅の財産分与について詳しく説明していきます！

• 【基本情報】離婚の「財産分与」とは？(▼詳細)
• 離婚で家を財産分与する流れ(▼詳細)
• 「オーバーローン」と「アンダーローン」って？(▼詳細)
• 離婚後は「家を売却する？」or「どちらかが住み続ける？」(▼詳細)
• 離婚の財産分与で家を売却するには？(▼詳細)
• おすすめの不動産一括見積もりサイトを紹介(▼詳細)

心身ともに負担の大きい離婚手続きを、なるべくスムーズに行えるお手伝いができれば幸いです。

【基本情報】離婚の「財産分与」とは？

財産分与とは、「離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度」のことを言います（法務省公式サイトより）。

財産分与は主に以下の3つの種類に分かれますが、その中でも特に『清算的財産分与』のことを指すことが多いです。

【①清算的財産分与】

➡夫婦の共同生活の中で形成された財産の分配

【②扶養的財産分与】

➡離婚後の生活保障

【③慰謝料的財産分与】

➡離婚原因に対する慰謝料

財産分与の対象となるものは、「不動産、家具、家財、預貯金、車、有価証券、保険解約返戻金、退職金」など、婚姻期間中に形成された財産全てとなり、夫・妻の名義は関係ありません。

家も婚姻中に購入したものなら財産分与の対象となります。

ただし、結婚前や別居後に購入した場合や、夫婦以外の人物（親族など）が全額負担して購入した家などは財産分与の対象とはなりません。

財産をどのように分配するかは、基本的に夫婦間の話し合いで決めますが、話し合いが進まない場合は家庭裁判所に「財産分与請求調停」を申し立ててることも可能です。

離婚で家を財産分与する流れ

実際に離婚で家を財産分与するときは、以下の3ステップで進めていきましょう！

①ローン残高と名義人を確認する

• 現在残っている住宅ローン残高を確認する
• 住宅ローンの名義人、住宅の所有者名義人を確認する

②家の価値を査定する

• 不動産会社に自宅の価格を査定してもらう
• 査定価格と住宅ローン残高を差引し、オーバーローンかアンダーローンかを確認する
• 不動産会社によって、査定額に差が生じる場合があるので、複数の不動産会社に見積依頼をするのがオススメ

③家に住み続けるか、売却するか決定する

• 売却する場合、アンダーローンの場合は利益を2等分して財産分与が完了となる
• 住み続ける場合、今後の住宅ローンや、修繕費の支払いが可能かどうかをよく検討する

「オーバーローン」と「アンダーローン」って？

離婚により家を財産分与するときは、まず初めに「自宅の査定額」と「ローンの残額」を知っておく必要があります。

住宅ローンは残額の状態によって、下記の2つに分かれます。

こちらを踏まえた上で、家の財産分与方法について確認していきましょう！

離婚後は「家を売却する？」or「どちらかが住み続ける？」

【方法①】家を売却する

離婚後、住宅ローンの支払いが難しくなる場合や、夫婦ともに引越しを検討している場合は家の売却を選択する方が多いです。

自宅を売却した際に利益が出る「アンダーローン」の場合は、売却して得られた利益を2人で平等に分けることができるため、財産分与をスムーズに進めることが可能です。

逆に、自宅を売却してもローン残高が残る「オーバーローン」の場合、自宅は「マイナスの財産」となるため財産分与の対象とはなりません。離婚後は住宅ローンの名義人の方が残ったローンを返済していく必要があります。。

【方法②】住宅ローン名義人が住み続ける

離婚後、住宅ローンの名義人の方が自宅に住み続ける場合は「自宅の所有者名義人」などの変更手続きといった手続きの必要ありません。

【アンダーローンの場合】

自宅を売却した際に利益が出る「アンダーローン」の場合は、売却する場合の利益を2等分した金額を離婚する配偶者に渡すことで自宅の財産分与が完了となります。

となり、住宅ローン名義人の方が配偶者に500万円を清算金として渡すことで、自宅に住み続けることができます

【オーバーローンの場合】

自宅を売却してもローン残高が残る「オーバーローン」の場合は、自宅は「マイナスの財産」となるため「財産分与の対象」となりません。

なので、自宅に関しては住宅ローンの名義人でない配偶者には、財産分与を行う必要はありません。

【方法③】住宅ローン名義人でない方が住み続ける

離婚後、住宅ローンの名義人でない方が自宅に住み続ける場合は、自宅の「所有者名義の変更」や「住宅ローンの名義変更」または「新規住宅ローンの借入」といった手続きが必要となります。

順を追って説明します。

【自宅の所有者名義の変更】

自宅の所有者名義が、離婚する配偶者になっている場合、自分の名義に変更しましょう。

自宅の所有者名義は、住宅ローンの支払いを引き継ぐ場合は必ず必要となります。

【住宅ローンの名義変更 or 新規住宅ローンの借入】

住宅ローンの名義人が、離婚する配偶者になっている場合、まずは、住宅ローンの名義変更が可能か金融機関に相談しましょう。

住宅ローンの名義変更には、金融機関が行う審査に通過する必要があります。

また、名義変更が不可能な場合は、新たに金融機関で自分名義の住宅ローンを借り入れる必要があります。

新たに借り入れた住宅ローンで、離婚する配偶者名義の住宅ローンを完済することとなります。

【アンダーローンの場合】

自宅を売却した際に利益が出る「アンダーローン」の場合は、売却する場合の利益を2等分した金額を離婚する配偶者に渡すことで自宅の財産分与が完了となります。

となり、住宅ローン名義人の方が配偶者に500万円を清算金として渡すことで、自宅に住み続けることができます

【オーバーローンの場合】

自宅を売却してもローン残高が残る「オーバーローン」の場合は、自宅は「マイナスの財産」となるため「財産分与の対象」となりません。

なので、自宅に関しては離婚する配偶者には、清算金を支払う必要はありません。

家を売却する4つの方法

家の財産分与で売却を選択した場合、大事になってくるのが「自分に合った条件で買い取ってくれる相手を見つけること」です。

通常、買い手を見つける作業を不動産会社が仲介してくれることがほとんどですが、場合によっては不動産会社に直接買い取ってもらうこともできます。

「とにかく高値で売却したい！」

「なるべく早く売却したい！」

など、自分が求める条件に合った売却方法を選びましょう。

売却方法①高値で売れる「仲介」

• 「仲介」とは不動産会社が売買の仲介を行い、買い手を探してくれる方法で、不動産売却の中で最も一般的な方法
• 市場の相場価格で売ることができるので、比較的高値で売却可能
• 不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけないので、実際の受取額は売却額よりも少し低くなる
• 当然ながら、買い手が現れるまでは売却できない

売却方法②最短で売れる「買取」

• 「買取」とは不動産会社が直接家(不動産)を買い取ること
• 買い手を見つける手間が省けるので、最短で売却を完了させることが可能
• 買い取られた家は後ほど市場に売りに出されるため、買い取り額は市場相場よりも低くなる
• 「仲介」で必要な「仲介手数料」が不要となるが、その分売却額は低くなる

売却方法③ローン残高がある人は「任意売却」

• 「任意売却」とはオーバーローンの状態で家を売却すること
• ローンを借り入れた金融機関から合意が得られた場合に可能
• 自宅の売却額をローン返済に充てることができる
• 金融機関によっては、任意売却が不可能な場合がある

売却方法④専門知識が豊富な人向け「個人売買」

• 「個人売買」とは不動産会社を通さず、当人同士だけで売却を完了すること
• 仲介手数料も扶養で、売却額は購入希望者との話し合いで決める
• 不動産売買には細かな取り決めが必要なので、専門的な知識が必要
• 契約内容や書類などに不備があった場合、売り手に損賠賠償を求められることもあるので、素人には不向きな方法と言える

不動産一括査定サイトで家の財産分与をスムーズに行おう！

家に住み続けるにしろ、売却するにしろ、離婚時の財産分与では所有する不動産の査定が必要不可欠です。

複数の会社の査定を見比べたいところですが、一軒一軒依頼してまわるのは大変ですよね。

そこで便利なのが、複数の不動産会社に見積もってもらえる不動産一括査定サイトです。

インターネットから必要事項を記入して申し込むと、複数の不動産会社から一括で家の見積もりを受け取ることができます。

話し合いや手続きで忙しい離婚協議中こそ、不動産一括査定サイトでスムーズに財産分与を進めてはいかがでしょうか？

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